Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993. Sau đó, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS đề cập tại Phần năm- Chương V (từ điều 727 đến điều 737). Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.

I. Các quy định của BLDS về thế chấp quyền sử dụng đất

1. Khái niệm

Theo điều 727- BLDS thì: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Hiện nay, trong các văn bản pháp luật hiện hành đang sử dụng hai thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” (BLDS, Luật Đất đai) và “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất” (Nghị định số 17/1999/NĐ- CP ngày 29/03/1999). Vậy giữa hai thuật ngữ này thì thuật ngữ nào chính xác hơn? Thiết nghĩ rất cần sự nghiên cứu, trao đổi xung quanh việc sử dụng hai thuật ngữ này trong các văn bản pháp luật.Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sử dụng thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” được đề cập trong BLDS và Luật Đất đai.

2. Nội dung

a. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS quy định tại Điều 728, theo đó: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Từ quy định này, chúng ta có thể đưa ra một số nhận xét sau đây:

Thứ nhất: BLDS mới chỉ dừng lại ở các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, mà chưa có các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức. Trong khi đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khoá X thông qua ngày 02/12/1998 và Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày29/03/1999 của Chính phủ: Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nghị định 17/CP) không chỉ có các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, mà còn cho cả các tổ chức.

Thứ hai: Điều kiện duy nhất để hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất là họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Họ không phải xin phép, cũng không phải trình bày các lý do với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được thế chấp quyền sử dụng đất.

Sở dĩ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS quy định không khắt khe so với các hình

thức chuyển quyền sử dụng đất khác vì sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, người sử dụng đất (bênthế chấp) vẫn tiếp tục được chiếm hữu và sử dụng đất. Trên thực tế chưa có sự chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác (bên được thế chấp). Nói cách khác, pháp luật thấy chưa cần thiết phải can thiệp sâu vào quan hệ này. Bởi lẽ thế chấp quyền sử dụng đất về thực chất cũng chỉ là một biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn, là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có điều kiện, tức là chỉ xảy ra khi hộ gia đình, cá nhân không trả được vốn vay.

Tuy nhiên, trên thực tế việc thực hiện quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất gặp không ít khó khăn. Vấn đề là ở chỗ, hiện nay trong phạm vi cả nước tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tiến hành rất chậm, không đáp ứng được đòi hỏi của công tác quản lý đất đai, cũng như đòi hỏi của người sử dụng đất. Do nhiều nguyên nhân khác nhau “đến nay cả nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 10.417.437 hộ nông dân với diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 5.852.750 ha chiếm 88,55% về số hộ và 81,79% về diện tích được giao” 1 . Đất ở tại các đô thị mới cấp được khoảng 10%, chủ yếu là ở ba thành phố lớn là Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Đà Nẵng.

b. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở Việc thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 729 và điều 730- BLDS.

Trên cơ sở của các quy định này, chúng ta có thể đưa ra một số nhận xét như sau:

Thứ nhất: Bên nhận thế chấp và mục đích sử dụng vốn vay khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được pháp luật quy định khác với khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất ở. Cụ thể:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chỉ được thế chấp

quyền sử dụng các loại đất này tại Ngân hàng Việt Nam, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà

nước cho phép thành lập, mà không được thế chấp ở bất kỳ một tổ chức kinh tế nào khác. Mục đích sử dụng vốn vay khi thế chấp quyền sử dụng các loại đất này cũng được pháp luật quy định rất chặt chẽ, họ chỉ được sử dụng vốn vay vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, không sử dụng vào các mục đích sản xuất – kinh doanh nói chung hoặc tiêu dùng.

Đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất ở, pháp luật quy định đối tượng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và mục đích sử dụng vốn vay rộng rãi hơn so với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng.

Trong trường hợp này bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là các tổ

chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước (trong đó có hệ thống Ngân hàng và các tổ chức tín

dụng Việt Nam). Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng vốn vay phục vụ vào việc phát triển sản xuất

nói chung và các nhu cầu của đời sống.

Thứ hai: Sở dĩ có sự khác nhau trên đây vì nhà làm luật mong muốn việc thế chấp quyền sử dụng

đất nông nghiệp, lâm nghiệp tạo điều kiện để người sử dụng đất có vốn đầu tư phát triển sản xuất

nông- lâm nghiệp, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Mặt khác, bảo đảm cho quyền sử dụng các

loại đất này không chuyển giao cho nhiều tổ chức, cá nhân khác, không được biến đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng thành phương tiện bảo đảm tràn lan cho việc thực hiện các nghĩavụ khác.

c. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất

Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 732- BLDS, theo đó quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ. Mặt khác, người sử dụng đất còn có thể thế chấp cả nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất, nếu có thoả thuận giữa họ và bên nhận thế chấp.

d. Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Trên thực tế, thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức hợp đồng dân sự. Theo Điều 731- BLDS thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

e. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất

Khi thiết lập một quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên thế

chấp (người sử dụng đất) và bên nhận thế chấp (người cho vay vốn). Các quyền và nghĩa vụ giữa

các bên được quy định tại các Điều 733, 734, 735 và Điều 736 của BLDS.

Một điểm đáng lưu ý trong các quy định này là: Ngưòi sử dụng đất được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp và họ không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã được thế chấp.

g. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp

Một vấn đề không thể thiếu được trong các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất là xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp. Bởi lẽ, không phải bất cứ lúc nào, bất cứ ai (người thế chấp) cũng đều thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình. Trên thực tế, có rất nhiều nguy cơ có thể làm cho người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Ví dụ: do các nguyên nhân bất khả kháng như thiên tai, hoả hoạn v.v… hoặc gặp rủi ro, thua lỗ trong hoạt động sản xuất, kinh doanh dẫn đến mất khả năng thanh toán, sử dụng không có hiệu quả nguồn vốn vay hay cố tình không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn v. v…Do vậy, trong trường hợp này vấn đề xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp được đặt ra, nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp.

BLDS đã có quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp tại Điều 737. Theo đó, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi.

Vui lòng liên hệ trực tiếp văn phòng hoặc điện thoại số: 0394721077 - 0373844485 để được hướng dẫn chi tiết.

 Phương châm của TLLAW.VN là : Mang lại hiệu quả kinh tế tốt nhất cho khách hàng.Thành công của khách hàng là thành công của TLLAW.VN