Rủi ro trong hợp đồng (HĐ) góp vốn (bao gồm HĐ hợp tác đầu tư và HĐ mua bán căn hộ hình thành trong tương lai) là thường trực, nhưng cá nhân góp vốn vẫn có những giải pháp nhằm hạn chế thiệt hại và tăng tính hiệu quả cho hợp đồng.

Trong thời gian gần đây, trên thị trường bất động sản (BĐS) đã xảy ra một số vụ tranh chấp xoay quanh vấn đề góp vốn mua căn hộ, đất nền dự án. Trên cơ sở pháp lý hình thức huy động vốn này là hợp lý và phù hợp với tình hình đầu tư BĐS tại Việt Nam, bởi lẽ chủ đầu tư cần vốn để triển khai xây dựng dự án kịp tiến độ và ổn định đầu ra, còn người góp vốn thì cần một căn hộ giá rẻ hoặc đầu tư kiếm lời từ nguồn vốn tiết kiệm của mình. Tuy nhiên, trên thực tế những hợp đồng mua bán sản phẩm trong tương lai thường xảy ra tranh chấp và phần thiệt lại luôn nằm về phía cá nhân góp vốn. Rủi ro sẽ là thường trực, thế nhưng người góp vốn vẫn có những giải pháp nhằm giảm tránh rủi ro, hạn chế được thiệt hại và tăng tính hiệu quả cho hợp đồng góp vốn.

Tranh chấp hợp đồng - Nguyên nhân và hệ lụy:

Tranh chấp hợp đồng xảy ra, nguyên nhân đến từ nhiều phía, chủ đầu tư, người góp vốn, chính sách nhà nước. Trong đó nguyên nhân chính vẫn là năng lực yếu kém và sự bội tín của chủ đầu tư; rủi ro xảy ra còn phải nhắc đến sự thiếu thông tin trong quá trình tìm hiểu của người góp vốn về chủ đầu tư, dự án; và sự thiếu xót trong quản lý của nhà nước đối với những dự án sử dụng hợp đồng đầu tư, mua bán trong tương lai.

- Nhà nước đã có những quy định rất rõ ràng về điều kiện huy động vốn cho đối tượng áp dụng là cá nhân góp vốn, cụ thể:

+ Điều 39 Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà - thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.

+ Điều 9 nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước, chủ đầu tư chỉ được huy động sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định.

Thế nhưng, hầu như các chủ đầu tư đã không theo quy định. Họ cho tiến hành huy động vốn trước khi hoàn tất những thủ tục và chưa có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng, hợp đồng ký kết chỉ trên danh nghĩa mua đất/ nhà trên giấy. Ngoài ra, khi không đủ năng lực hoặc sử dụng nguồn vốn không đúng dẫn đến dự án dở dang hoặc không tiến hành, chủ đầu tư đã “lơ” những vị khách hàng tin tưởng đầu tư nguồn vốn cho dự án của mình.

- Về phía cá nhân góp vốn, xuất phát từ nhu cầu cần một căn hộ tiện nghi trong tương lai với giá rẻ, hoặc làm lợi từ nguồn vốn có được của mình mà đã vội vã đầu tư, không thu thập đầy đủ những thông tin về năng lực chủ đầu tư, không rõ hợp đồng ký kết với chủ đầu tư chính hay chủ đầu tư thứ cấp, không hiểu hết các điều khoản trong hợp đồng, tiến độ cụ thể của dự án,… mặc dù không có kinh nghiệm nhưng người góp vốn hoàn toàn không có ý định tìm đến những nhà luật sư BĐS uy tín tư vấn.

- Về chính sách Nhà nước, điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư dự án hà ở góp vốn, hợp tác đầu tư và huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng thông qua hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, nhưng lại không có bất cứ một cơ chế nào giám sát việc mua bán đó. Đồng thời, hiện nay Nhà Nước chưa ban hành một khuôn mẫu hợp đồng giao dịch góp vốn minh bạch nào để bảo vệ quyền lợi cho người góp vốn, trong khi thực tế tất cả các hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán đều do chủ đầu tư soạn thảo, trong hợp đồng có nhiều điều khoản không rõ ràng và quyền lợi đều nằm ở chủ đầu tư.

Tranh chấp xảy ra, thiệt hại trước tiên là thiệt thòi của người góp vốn và sau nữa là uy tín của thị trường BĐS. Cụ thể, người góp vốn luôn là người bị động trong hợp đồng giao dịch, khi chủ đầu tư tăng giá, cá nhân góp vốn phải chịu bù; dự án chậm, cá nhân góp vốn đành lòng phải chờ trong khi lãi vay ngân hàng để được nguồn vốn đầu tư vẫn phải trả; cá nhân góp vốn phải luôn góp vốn theo đúng thời hạn cam kết trong khi tiến độ thi công dự án ra sao thì lại không được biết rõ ràng,…

Góp vốn đầu tư, mua căn hộ, đất nền dự án - Những điều cần lưu ý:

Trên cơ sở phân tích nguyên nhân và hệ lụy khi có tranh chấp hợp đồng góp vốn, MBND sẽ đề xuất một vài điều lưu ý tương ứng cho cả hai phía, cá nhân góp vốn và các cơ quan quản lý.

Về phía cá nhân góp vốn:

- “Chọn mặt gửi vàng” – cá nhân góp vốn nên tìm đến những chủ đầu tư lớn, có uy tín trên thị trường BĐS và dự án nhận được nhiều sự quan tâm.

- Nên tìm hiểu đầy đủ thông tin, năng lực chủ đầu tư, dự án đầu tư; nắm rõ toàn bộ nội dung, điều khoản chi tiết trong hợp đồng; tiến độ thực hiện dự án và tỷ lệ trượt giá,… Nếu cá nhân góp vốn chưa nắm được thông tin, cần hợp tác cùng với các nhà tư vấn luật có hiểu biết về BĐS.

- Nên quan tâm đến các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP về điều kiện để các chủ đầu tư huy động nguồn vốn, đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, số lượng nhà ở được phân chia (điều 9 nghị định quy định, chủ đầu tư được phép bán tối đa 20% số lượng nhà ở không qua sàn giao dịch bất động sản thông qua hợp đồng góp vốn. Điều 7 quy định, mỗi hộ gia đình, cá nhân khi tham gia góp vốn hoặc hợp tác với chủ đầu tư khi dự án chưa xây xong móng thì chỉ được phân chia một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư). Nếu hợp đồng các dự án cá nhân góp vốn ký kết vi phạm luật thì xem như hợp đồng vô hiệu và chủ đầu tư phải trả lại cho cá nhân góp vốn vốn đã nhận.

- Thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi công dự án hay không.

- Giải quyết các tình huống rủi ro trong hợp đồng, cụ thể: Nếu chủ đầu tư chậm giao nhà thì phải trả lãi suất hằng tháng trên số vốn đã góp cho cá nhân góp vốn. Trường hợp dự án không thể triển khai, cá nhân góp vốn buộc chủ đầu tư phải trả lại tiền, đồng thời nên ràng buộc chủ đầu tư phải bồi thường 2-3 lần số tiền này.

- Giải quyết tranh chấp theo thỏa thuận hai bên không ổn thỏa, cá nhân góp vốn cần đưa vấn đề ra toà, vì nguyên tắc hợp đồng giữa hai bên là hợp đồng dân sự.

Về phía các cơ quan quản lý:

- Cần có một khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong các dự án đầu tư bất động sản chặt chẽ, nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên tham gia góp vốn không nhằm mục đích đầu tư kinh doanh mà chỉ để có nhà trong tương lai, cũng như răn đe những chủ đầu tư dự án BĐS cố tình lách luật để huy động vốn cho dự án đầu tư.

- Cần ban hành một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh mẫu hợp lý, có chế tài liên quan đến điều khoản phạt và bồi thường thiệt hại trong hợp đồng hoặc sử dụng tư vấn pháp lý trong bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng như hiện nay để bảo đảm quyền lợi của các bên.

- Cần can thiệp và có hình thức xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư trong trường hợp hợp đồng góp vốn buộc đưa ra Luật dân sự giải quyết.

Nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng nhiều, góp vốn để được căn nhà trong tương lai cũng là điều chính đáng, vì vậy người góp vốn cần nắm rõ những điều cần lưu ý khi góp vốn, Nhà nước cần một quy định pháp lý về kinh doanh BĐS dưới hình thức ký kết hợp đồng hoàn thiện và chặt chẽ, để quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng được rõ ràng.

Hãy nhấc máy gọi số 0394721077 - 0373844485 để được sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luậttốt nhất.

Công ty chúng tôi luôn có đội ngũ luật sư giỏi, uy tín, và có tính chuyên nghiệp, tính quốc tế cao. Để đáp ứng đầy đủ yêu cầu của khách hàng.

“ Thành công của khách hàng là thành công của TLLAW.VN ”