Chào Luật sư. Tôi có một vấn đề cần hỏi Luật sư như sau. Ngày 22/7/2004 vợ chồng tôi có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất với ông T, bà D, việc mua bán hoàn thành tôi đã trả đầy đủ tiền, và dọn vào ở từ đó đến nay.

Nhà này là nằm trong tổng diện tích chung của ông T, bà D (diện tích đất của tôi mua là 36m2, nhà 1 trệt 1 lầu); Tại thời điểm 2004 nhà chưa có Giấy chứng nhận nên không thể tách thủa, sang tên cho tôi được, tuy nhiên trong hợp đồng có thỏa thuận khi có giấy tờ nhà thì bên bán phải ký hợp đồng mua bán công chứng và sang tên cho tôi. Năm 2012 tôi đã mời Thừa phát lại chứng nhận việc giao nhà và tiền, tại thời điểm đó đã có có Giấy chứng nhận nhà đất cho toàn bộ khu đất. Tôi đã nhiều lần đề nghị ông T, bà D ký hợp đồng công chứng, làm thủ tục tách thửa, sang tên nhà này cho vợ chồng tôi nhưng họ vẫn không thực hiện. Nay tôi phát hiện ông T, bà D đã thuế chấp toàn bộ đất, nhà (bao gồm cả nhà đã bán cho tôi) vào ngân hàng để vay tiền. Hiện vợ chồng tôi rất rối, không biết phải làm thế nào? Mong Luật sư tư vấn cho tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn văn phòng luật sư giỏi, uy tín đã tư vấn luật giúp tôi!

Chào bạn !

TLLAW.VN xin tư vấn pháp luật tốt nhất như sau:

Trước hết tôi xin cảm ơn vì bạn đã gửi câu hỏi tư vấn về cho Công ty Luật Thế Hệ Mới. Vấn đề của bạn, Luật sư tư vấn như sau:

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng dân sự theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật quy định hình thức hợp đồng như sau:

Điều 450. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Mặt khác tại Điều 127 Luật đất đai 2003 có hiệu lực từ 1/7/2004 cũng quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”

Như vậy, hợp đồng mua bán của bạn chỉ là hợp đồng mua bán nhà bằng giấy tay, do vậy không đáp ứng được quy định nêu trên.

Tại điều 134 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định như sau:

Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Như vậy, căn cứ theo quy định pháp Luật thì Hợp đồng của mua bán nhà ở của bạn đã không tuân thủ điều kiện về hình thức là phải công chứng, chứng thực của Cơ quan nhà nước do đó hợp đồng này chưa có có giá trị pháp lý, bên bán nhất quyết không cùng bạn ký hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực nhà nước thì theo quy định Hợp đồng này vô hiệu.

Tại điều 137 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau :

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Như vậy, hiện nay Nhà đất đó đang bị thế chấp vào ngân hàng do đó rất là khó khăn trong việc ký hợp đồng chuyển nhượng vì nhà đất đó đã được đăng ký giao dịch bảo đảm, chỉ chuyển nhượng được khi rút hồ sơ vay vốn tại ngân hàng về và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm.

Nếu không thể thương lượng được bạn chỉ còn cách khởi kiện vụ án dân sự ra Tòa án nhân dân nơi có nhà đất đang tranh chấp để yêu cầu Tòa án giải quyết. Bạn có 2 lựa chọn:

Thứ nhất: Yêu cầu hủy hợp đồng mua bán do vi phạm hình thức (Hợp đồng mua bán nhà bằng giấy tay), đồng thời buộc chủ nhà trả lại toàn bộ tiền mua bán trước đây và yêu cầu bồi thường thiệt hại;

Thứ hai: Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng cụ thể hoàn thiện về hình thức của hợp đồng (ký hợp đồng có công chứng) làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) cho bạn.

Đối với điều kiện thứ 1 Tòa sẽ căn cứ vào quy định pháp luật để tuyên Hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức, xác định lỗi của các bên, xem xét thiệt hại và việc bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm (nếu có). Hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu sẽ được giải quyết theo quy định tại điều 137 Bộ luật dân sự 2005 nêu trên.

Đối trường hợp thứ 2, Tòa án sẽ cho các bên thời gian để hoàn thiện hợp đồng về hình thức (Hợp đồng có công chứng, chứng thực), trong thời hạn Tòa cho phép mà các bên tự nguyện hoàn thành việc chuyển nhượng theo pháp luật thì các bên có thể làm thủ tục rút hồ sơ khởi kiện và tòa sẽ ra quyết định đình chỉ vụ án; Nếu quá thời hạn, các bên không hoàn thiện hình thức hợp đồng thì căn cứ vào quy định pháp luật sẽ tuyên Hợp đồng này vô hiệu. Tòa án sẽ xác định lỗi của các bên, xem xét về thiệt hại. Hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu sẽ được giải quyết theo quy định tại điều 137 Bộ luật dân sự 2005 nêu trên.

Với các quy định trên, bạn nên xem xét hướng giải quyết đối với vụ việc của bạn, tốt nhất là thương lượng giải quyết với chủ nhà đỡ tốn kém thời gian và tiền bạc.