Tháng 03/2012, tôi có mua 01 thửa đất 85 m2 nằm trong khu dân cư thuộc xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa , tỉnh Long An. Thủ tục pháp lý như sau:- Hợp đồng đặt cọc (không có công chứng, chỉ có tôi ký với Công ty A - Chủ đầu tư): thanh toán làm 03 đợt. Khoảng tháng 11/2012 thì Công ty A sẽ giao sổ hồng cho tôi.- Tháng 11/2012, vẫn chưa có sổ hồng, nên chúng tôi ký tiếp 01 biên bản thỏa thuận về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc và phạt lãi 12%/năm trên số tiền đã thanh toán.

Ngoài ra, sau khi thanh toán đợt 1, tôi có ký hợp đồng ủy quyền (giữa tôi và người chủ sở hữu trước đây, vì Công ty A thực hiện dự án thu hồi đất của người dân dưới sự quản lý của nhà nước), hợp đồng ủy quyền này có công chứng.

Hiện tại, tôi đã thanh toán cho Công ty A 02 đợt, theo đúng tiến độ hợp đồng đặt cọc, còn đợt cuối theo thỏa thuận khi có sổ hồng tôi mới thanh toán.

Tính đến thời điểm hiện nay, Công ty A đã quá hạn 02 năm so với thời hạn cam kết giao sổ hồng cho tôi, theo tôi biết hiện nay nhà nước đã cấp sổ hồng thửa đất đó và đã sang tên cho tôi nhưng Công ty A vẫn chưa giao sổ cho tôi và Công ty A không đồng ý trả lãi 12%/năm như đã cam kết trong biên bản thỏa thuận. Công ty A chỉ đồng ý trả cho tôi mức lãi suất 4,5%/năm.Tôi không đồng ý mức lãi suất 4.5%/năm này và yêu cầu Cty A phải thực hiện trả lãi suất đúng như biên bản thỏa thuận giữa tôi và Cty A đã ký biên bản thỏa thuận trước đây.

Mặc khác, trong hợp đồng thửa đất có diện tích 85 m2 (5 x 17)m. Nhưng hiện tại thực tế, trong sổ hồng 80m2 (5 x 16)m. Lý do: Công ty A thay đổi kết cấu dự án (nhà nước duyệt thay đổi ). Tôi cũng yêu cầu Công ty A trả lại số tiền chênh lệch diện tích 5m2 này.

Cho tôi hỏi, trường hợp này tôi có quyền khởi kiện Công ty A yêu cầu thực hiện đầy đủ như hợp đồng đặt cọc và biên bản thỏa thuận 2 bên đã ký không?Thủ tục khởi kiện gồm những giấy tờ gì? Tôi phải nộp hồ sơ khởi kiện ở đâu ? Xin chân thành cảm ơn!

Chào bạn !

TLLAW.VN xin tư vấn pháp luật tốt nhất như sau:

Thứ nhất, đối với hợp đồng đặt cọc.

Căn cứ Điều 358 Bộ luật Dân sự quy định về đặt cọc:

"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản."

Như vậy, pháp luật hiện hành không quy định hợp đồng đặt cọc phải được công chứng. Theo đó, hợp đồng đặt cọc mà bạn ký với Công ty A là hợp pháp. Ngoài ra, tháng 11/2012, hai bên ký tiếp 01 biên bản thỏa thuận về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc và phạt lãi 12%/năm trên số tiền đã thanh toán. Đây có thể coi là phụ lục của hợp đồng đặt cọc đã ký trước đấy và nó có hiệu lực như hợp đồng.

Căn cứ Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự năm 2005 : Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong trường hợp này Công ty A đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau: Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm:

"1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.

3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.

Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm."

Theo đó, việc thỏa thuận phạt lãi 12%/năm trên số tiền đã thanh toán phù hợp với quy định của pháp luật.

Như vậy, Công ty A phải thực hiện trả lãi suất đúng như biên bản thỏa thuận giữa bạn và Công ty A đã ký biên bản thỏa thuận trước đây.

Thứ hai, trong hợp đồng hai bên ký kết thì thửa đất có diện tích 85 m2 (5 x 17)m. Nhưng hiện tại thực tế, trong sổ hồng 80m2 (5 x 16)m. Công ty A đã vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng đã ký. Do đó, việc bạn yêu cầu Công ty A trả lại số tiền chênh lệch diện tích 5m2 là đúng theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, giải quyết tranh chấp

Trước hết, bạn và Công ty A nên thương lượng với nhau để thỏa thuận giải quyết tranh chấp này trước khi giải quyết tại Tòa án. Nếu không thể thỏa thuận được bạn có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 33 và điểm c khoản 1 Điều 35, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này là Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đất.

Hồ sơ khởi kiện tại Tòa án bao gồm:

- Đơn khởi kiện;

- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp: Hợp đồng đặt cọc, biên bản thỏa thuận mà hai bên đã ký;

- Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình có chứng thực hoặc công chứng

- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao);

Nội dung đơn khởi kiện:

- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

- Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

- Tên, địa chỉ của người khởi kiện;

- Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có;

- Tên, địa chỉ của người bị kiện;

- Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có;

- Những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

- Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng, nếu có.

Hãy nhấc máy gọiTỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬTđể được sử dụng dịch vụ tư vấn luật tốt nhất.Công ty chúng tôi luôn có đội ngũ luật sư giỏi, uy tín, và có tính chuyên nghiệp, tính quốc tế cao, để được đáp ứng đầy đủ yêu cầu của khách hàng.

“ Thành công của khách hàng là thành công của TLLAW.VN ”