Chị H hiện đang có một căn nhà chi thuê tính đến ngày 1/10/2014 là hết hạn hợp đồng cho thuê nhà. Ngày công chứng hợp đồng thuê nhà là ngày 1/10/2012. Thời hạn cho thuê là 2 năm, nhưng bên thuê nhà yêu cầu chị H làm thêm một bản hợp đồng phụ ( không có công chứng) thời hạn HD phu là từ ngày 1/10/2104 đến 1/10/2016, hợp đồng phụ được thỏa thuận cùng thời điểm với hợp đông chính.Nhưng đến nay bên cho thuê nhà đáo hạn hợp đồng trước rồi không thuê tiếp nữa, như vậy chủ nhà có vi phạm gì không ?

Chào bạn !

TLLAW.VN xin tư vấn pháp luật tốt nhất như sau:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn công chứng, chứng thực thì Hợp đồng cho thuê nhà ở trên sáu tháng phải có chứng nhận của Phòng công chứng. Phụ lục hợp đồng (hay hợp đồng phụ) cũng là một phần của HĐ thuê nhà nên cũng phải được công chứng mới có giá trị pháp lý.

Như vậy, dù bạn ký hợp đồng phụ hay ký một hợp đồng mới độc lập với hợp đồng hiện tại thì hợp đồng đó cũng phải được công chứng theo quy định của pháp luật mới có hiệu lực pháp luật. Do bạn đã không thực hiện công chứng theo đúng quy định của pháp luật nên khi có tranh chấp yêu cầu Tòa án giải quyết thì hợp đồng phụ này sẽ bị tuyên vô hiệu vì không đảm bảo hình thức bắt buộc của hợp đồng thuê nhà.

Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, và bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Theo đó, trường hợp khi ký hợp đồng phụ này mà các bên đã thực hiện quyền và nghĩa vụ phát sinh thì hai bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Nếu bạn có thiệt hại thì có quyền yêu cầu bên thuê nhà bồi thường nhưng bạn phải chứng minh được thiệt hại thực tế và nguyên nhân của thiệt hại là do lỗi của bên thuê.

Tuy nhiên, căn cứ vào khoản 3 Điều 410 Bộ luật Dân sự thì sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp bạn và người thuê thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Điều đó có nghĩa là hợp đồng thuê nhà đang thực hiện vẫn có hiệu lực và ràng buộc bên thuê nhà thực hiện. Do đó, nếu bên thuê nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn tức là trước ngày 01/5/2012 thì bạn có quyền xử lý trách nhiệm theo thỏa thuận trong hợp đồng đó đối với bên thuê nhà do đã đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng không quy định nghĩa vụ của bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thì thực hiện theo quy định tại Điều 426 Bộ luật Dân sự. Theo đó, khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.

Hãy nhấc máy gọiTỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬTđể được sử dụng dịch vụ tư vấn luật tốt nhất.Công ty chúng tôi luôn có đội ngũ luật sư giỏi, uy tín, và có tính chuyên nghiệp, tính quốc tế cao, để được đáp ứng đầy đủ yêu cầu của khách hàng.

“ Thành công của khách hàng là thành công của TLLAW.VN ”