Tôi có một lô đất ở đường hẻm 3m ngay trung tâm TP Nha Trang diện tích 3m x 30m = 90m2. Tôi đang lên kế hoạch xây dựng nhà trọ cho thuê, nhưng diện tích hơi nhỏ nên tôi đã thuê thêm lô đất của dì tôi (lô đất trống, đã có sổ đỏ và 100% đất thổ cư) sát lô đất của tôi (thời gian thuê 10 năm, hợp đồng có công chứng và theo thỏa thuận thì sau 10 năm phần tài sản tôi xây dựng trên phần đất dì tôi dì tôi được toànquyền sở hữu khi hết thời hạn thuê). Diện tích lô đất của dì tôi có kích thước 6m x 30m = 180m2.

Kế hoạch tôi là xây dựng một khối nhà 2 tầng gồm 18 phòng giống nhau (tầng một 9 phòng, tầng hai 9 phòng). Mỗi phòng kích thướ khoảng 3.5m x 5m = 16.5m2 và gác lửng khoảng 10m2, tổng cộng diện tích sàn xây dựng khoảng 26.5m2/phòng. Toàn bộ phần xây dựng đều nằm trên phần đất của dì tôi. Tôi còn một số thắc mắt cần nhờ tư vấn như sau:

1. Với hợp đồng thuê đất có nội dung trong thời gian thuê đất thì mọi tài sản tôi đầu tư xây dựng trên đất thuê đều thuộc sở hữu của người thuê. Đến khi hết thời hạn thuê đất (10 năm) thì phần tài sản đã xây dựng trên đất giao lại toàn bộ cho chủ đất. Như vậy, trong thời gian thuê tôi muốn đăng ký quyền sở hữu khối nhà mà mình đã xây dựng lên có được hay không? Phần tài sản tôi đăng ký quyền sở hữu có tách thành một sổ đỏ độc lập với sổ đỏ của dì tôi hay không ? (vì trường hợp tôi muốn thế chấp phần nhà đã xây dựng để vay vốn ngân hàng thì không thể cầm sổ đỏ của dì tôi đi xin vay được).

2. Nếu dì tôi muốn đưa sổ đỏ (sổ đã cho tôi thuê đất ) để vay vốn ngân hàng thì có được không?

Có vướng mắc gì với hợp đồng cho thuê đất không?(trong trường hợp phần tài sản tôi xây lên được đăng ký quyền sở hữu và tách thành một sổ riêng thì như thế nào? Còn không tách thành một sổ độc lập mà cập nhật lên sổ dì tôi thì sẽ như thế nào?).

3. Mỗi phòng tôi xây dựng có diện tích đất xây dựng 16.5m2/ phòng (diện tích sàn xây dựng là 26.5m2/phòng), kết cấu các phòng đều có bếp và tolet riêng trong phòng (vì đối tượng cho thuê là các đôi vợ chồng trẻ).

Với kết cấu như của tôi có phải là xây nhà chung cư không, có bị quy định về diện tích tối thiểu không (vì theo tôi được biết thì diên tích tôi thiểu của nhà chung cư là 35m2). Tôi có xin câp giấy phép xây dựng

và đăng ký quyền sở hữu được không?

Chào bạn !

TLLAW.VN xin tư vấn pháp luật như sau:

1.Căn cứ theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất:

-Theo khoản 1 điều 8, trường hợp hộ gia đình cá nhântrong nước để được cấp giấy chủ quyền phải có một trong những loại giấy tờ sauđây:

a) Giấyphép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quyđịnh của pháp luật về xây dựng;

b) Hợp đồng muabán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ vềthanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm1994;

c) Giấy tờ vềgiao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

d) Giấy tờ về sởhữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó khôngthuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI “về nhà đất do Nhànước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quảnlý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm

1991”, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy banThường vụ Quốc hội “quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thểvề nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chínhsách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991”;

đ) Giấy tờ về muabán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của

công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở

do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông qua hình thức khác theo quyđịnh của pháp luật kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì phải có vănbản về giao dịch đó theo quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở.

Trường hợp nhà ở

do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhàở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 (ngàyLuật Nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán nhàở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán(quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặcgiấy chứng nhận đầu tư);

e) Bản án hoặcquyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyềngiải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

g) Trường hợpngười đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy địnhtại các điểm a, b, c, d, đ và e nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khácthì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kếnhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phảiđược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho,đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ vềviệc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bêncó liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua,nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó;

h) Trường hợp cánhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c,

d, đ và e nêu trên thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã vềnhà ở đã được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, nhà ở không có tranhchấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặcphải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng

đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theoquy định của pháp luật; trường hợp nhà ở xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2006thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộctrường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điềukiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.

Mặt khác tại khoản 4 điều 8, quy định:

Trường hợp chủ sởhữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minhvề quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các khoản 1 nêu trên, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặchợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ýcho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của phápluật và bản sao

giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.Như vậy, trong hợp đồng thuê phải thể hiện nội dung chophép anh đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Trên cơ sở đó, anh

được quyền đăng ký quyền sở hữu và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhàđối với nhà anh xây dựng trên đất thuê. Quyền sở hữu quyền sử dụng đất đối vớiđất anh đang thuê vẫn thuộc về dì anh.

2. Căn cứ vào Bộ luật dân sự 2005:

Ðiều 708. Quyềncủa bên thuê quyền sử dụng đất

Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sauđây:

1. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủdiện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đãthỏa thuận;

2. Ðược sử dụng đất thuê ổn định theo thờihạn như đã thỏa thuận;

3. Ðược hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sửdụng đất;

4. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồngtheo quy định tại Ðiều 426 của Bộ luật này;

5. Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuêtrong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút.

Trong thời hạn thuê đất, quyền sử dụng đất thuộc vềanh. Vậy người có quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê là anh.Trong trường hợp anh và dì anh cùng thỏa thuận để dì anh thế chấp quyền sử dụngđất thì pháp luật không cấm.

-Vì nhà đó là nhà của anh nên giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà phải đứng tên anh, nhà không phải của dì anh nên không thể cập nhật vàosổ của dì anh.

3. Khoản 3 Điều 43 Nghị định số71/2010/NĐ-CP ngày 27/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thihành Luật Nhà ở có quy định:

“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựngnhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trởlên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ởriêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xâydựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và phải đáp ứng các quy định về nhàchung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở”.

Như vậy, nếu anh xin giấy phép xây dựng cho nhà chung cư thì không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu, sẽ không đượccấp phép. Và như vậy, tất nhiên là anh không được xây dựng và không có tài sản

để đăng kí.

Hãy nhấc máy gọi số 0394721077 - 0373844485 để được sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luậttốt nhất.

Công ty chúng tôi luôn có đội ngũ luật sư giỏi, uy tín, và có tính chuyên nghiệp, tính quốc tế cao. Để đáp ứng đầy đủ yêu cầu của khách hàng.

“ Thành công của khách hàng là thành công của TLLAW.VN ”